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內容來自hexun新聞

黃樹輝退潮之後才知道誰在裸泳，空前嚴厲的房地產調控讓一大批房地產企業開始疲於掙紮，行業龍頭萬科A（000002.SZ）的戰略優勢卻再次彰顯。有業內人士一直用“先知先覺”來盛贊萬科，但在萬科集團總裁鬱亮看來，萬科隻不過是比其他開發商少瞭一些僥幸心理，從不和政策對賭。盡管萬科的增長潛力一度因被競爭對手無限逼近而遭受質疑，但當行業陷入低谷時同行才發現，無論是財務指標還是經營效益，萬科都再次迎來瞭歷史上最好的時期。萬科在房地產行業中的領跑者地位在短期內仍無人能夠撼動。值得關註的是，作為A股房地產上市企業最不差錢的公司，高達470億元的手持現金使萬科的後市發力顯得更加遊刃有餘。龍頭地位更加突出隨著限購和限貸等房地產調控政策的不斷深入，住宅市場成交放緩成為行業性普遍難題。根據國傢統計局的數據，2012年上半年，全國商品房銷售面積39964萬平方米，同比下降10.0%，其中住宅銷售面積下降11.2%。全國商品房銷售額23314億元，同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降6.5%。但萬科依然保持著穩健的成長。截至7月，萬科累計實現銷售面積698.5萬平方米，銷售金額 729.3億元，分別同比上升9.6%和微降1.6%，上半年萬科的銷售金額在房地產行業中仍穩居第一位。而這是在上半年推盤量明顯少於去年同期的情況下取得的銷售成績。萬科董事會秘書譚華傑表示，今年萬科的新推盤資源主要集中在下半年特別是在四季度，9月份之後預計推盤會有明顯增加，隻要市場環境不發生太大的不利變化，全年銷售超越去年是大概率事件。在房地產企業盈利能力普遍下降的情況下，萬科2012年上半年實現營業收入307.2億元和凈利潤37.3億元，同比分別增長53.7%和25.1%。這意味著萬科的營業收入和凈利潤增速較去年同期分別大幅增長瞭35個百分點和19個百分點，而萬科在全國的市場占有率則進一步上升至2.68%。而在其佈局的多個城市中，萬科在深圳、東莞、佛山、天津、沈陽、武漢、無錫等十多個城市的商品房市場占有率排名前三。作為行業內銷售體量最大的房企，萬科在調控的市場環境下仍能保持如此高速的增長，大幅跑贏市場平均水平，一方面得益於近年來萬科的開放合作策略，另一方面萬科覆蓋主流市場的產品定位在調整市中顯示出更強的抗跌能力。2012年上半年銷售中，萬科剛需比例達到瞭89%。其中，90平方米以下的小戶型占總銷售套數的45%；90平方米至144平方米的中戶型銷售套數占總數的44%，為近5年最高，2011年此比例為36%。鬱亮表示，調控促使住宅日益回歸基本的居住屬性，企業需要順應政策導向和行業變化趨勢，未來萬科將繼續堅持面向自住需求的產品定位。中報還顯示，截至6月底，萬科合並報表范圍內尚有1392萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約1464億元，較2011年末分別增長28%和20%，為未來的業績體現奠定瞭良好基礎。東方證券研究報告認為，今年萬科推貨將集中在下半年，且仍將以中小戶型為主，對銷售非常有利，預計全年銷售額將達到1400 億左右。由於保持瞭良好的銷售速度，截至6月底，萬科各類存貨中，現房庫存僅81.9億元，占各類庫存的比例僅為3.62%。多傢券商研究報告認為，萬科業績鎖定率極高，持續增長無憂。有業內分析認為，如果按照20%的復合增長率計算，2010年已經實現千億銷售規模的萬科，到2014年將超過2000億；如果按25%的復合增長率計算就是2400億。假定未來整個經濟增長放慢，復合增長率從25%降到10%，萬科到2020年的規模將超過3000億。新一輪擴張佈局如果以一傢公司為樣本，探尋中國資本市場與公司的成長歷程，那麼萬科是一個最為理想的選擇。這傢如今已是傢喻戶曉的企業，不僅作為中國最早一批上市公司，見證瞭資本市場和行業發展的完整歷程，而且近二十年來始終保持著穩健的成長，成為國內上市公司中持續盈利年限最長的企業。受益於良好的銷售和謹慎的投資策略，萬科的資金狀況更趨穩健。截至2012年6月末，萬科持有現金470.1億元，較年初提高瞭37%，這也是A股上市公司中手持現金最多的房地產企業。愛建證券在其研報中指出，萬科持有現金遠高於短期借款和一年內到期長期借款的總和203.1億元，資金實力較年初進一步增強。籌資活動產生的現金流量凈額101.7億元，較上年同期增加瞭59.28億元。與此同時，由於已售未結資源規模進一步提升，預收賬款增加，萬科上半年資產負債率達到78.9%。但預收賬款並不構成實際的償債壓力，如果剔除預收賬款，萬科真實負債占總資產的比例隻有39.3%，較去年年末下降0.3個百分點，明顯低於A股房地產上市公司一季報的整體水平49%。在衡量企業償債能力的凈負債率指標上，萬科繼續保持著良好的水平，中期時凈負債率為22.8%，較年初的23.8%進一步下降。雖然由於結算產品結構變化引起利潤率有所下降，但投資者最關心的凈資產收益率水平仍然繼續提升。中報顯示，上半年萬科全面攤薄的凈資產收益率為6.76%，比去年同期的6.44%提高0.32個百分點。多傢券商研究報告認為，今年上半年以來，在各大房企面臨融資瓶頸時，雄厚而寬裕的資金和良好的財務狀況，不僅有利於萬科在市場調整期保持經營安全，也為把握土地市場可能出現的機會創造瞭良好的條件。毫無疑問，手持470 億元現金和凈負債率的進一步下降，奠定下一輪擴張的基礎，萬科的高周轉模式在房地產調控中優勢凸顯。在鬱亮看來，隨著調控的常態化，房地產行業已經進入下半場，而企業要壯大發展，在順應行業經營環境變化的同時，更要重視建立自身的競爭優勢。按照既定的戰略，萬科將繼續堅持主流產品定位，做對產品，完善配套，“給普通人造好房子”、“蓋有人住的房子”，同時繼續深化向質量效益增長的轉型。上半年，萬科在拿地方面相對比較謹慎。根據中投證券統計分析，2012年上半年，萬科新增項目14 個，權益建面215 萬平方米，平均樓面地價約每平方米2508元，低於2011 年平均樓面地價4.3%。對此，譚華傑表示，主要原因是今年上半年主要城市的地價相對於前期有所調整，但調整幅度不大，土地市場的機會並不多。而下半年各地將加大供地力度，土地供應規模將超過上半年，由於開發企業的投資能力尚未全面恢復，資金充裕的企業在下半年或許會有更好的機會。事實上，近期萬科的拿地動作相比上半年已經有所加大，7月份一改此前幾個月的保守作風，一個月內共計斥資約60億元在上海、寧波、南昌、青島、天津、西安等地拿地，7月份以來拿地投入超過上半年總和。中金公司研究報告認為，萬科未開發權益土地儲備3435 萬平方米，規劃權益儲備3435 萬平方米，比年初土地儲備略有下降，但仍可以滿足2至3 年開發需求。此外，繼續行業內兼並整合，萬科上半年完成對10 傢公司收購，而隨著行業調整的深入，萬科在收購兼並方面的力度有望還會進一步加大。值得關註的是，躊躇已久的萬科國際化進程取得關鍵性突破，2012年7月16日，萬科通過其全資子公司以約11.8億港元收購瞭香港南聯地產79.26%的股權，這意味著萬科國際化融資平臺敲定。譚華傑曾表示，國際化是萬科需要思考的長期發展方向之一，此次收購的主要目的是進行國際化嘗試，屬於鋪墊工作的一部分。鬱亮也表示，下半年萬科將考慮設立境外事業部，總部設在香港，未來可能會投資美國等發達市場。

新聞來源http://stock.hexun.com/2012-09-07/145575050.html

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